Tausch der Hypothek als Alternative zur vorzeitigen Ablösung einer Baufinanzierung

Die Baufinanzierung steht und der Kaufvertrag ist unterschrieben. Nun kann man die Sektkorken knallen lassen und sich auf das neue Eigenheim freuen. Das ist ja auch völlig legitim. Doch einige Baufinanzierer stellen bereits nach wenigen Jahren fest, dass die gekaufte oder gebaute Immobilie nicht den eigenen Anforderungen entspricht. Bei der Planung wurden bestimmte Dinge vergessen. Dies ist insbesondere bei der ersten Hypothek oft der Fall, da bis dahin nur wenig Erfahrung in Sachen Immobilien vorhanden war und das Auge für Wesentliches fehlte.

Schnell drängt sich dann der Wunsch auf, die bestehende Immobilie zu veräußern und eine neue zu kaufen. Doch der Verkauf der bestehenden Immobilie ist zwangsweise mit der Rückführung der Baufinanzierung verbunden. Dies kann insbesondere in den ersten Jahren der Hypothek eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung bedeuten, da die Zinsbindung noch lange andauert. Außerdem löst man günstige Baufinanzierungen ungern auf, um später bei gestiegenen Zinsen eine teuere Baufinanzierung aufzunehmen. Gerade die Baufinanzierer, die eine Hypothek Anfang 2009 aufgenommen haben, konnten sich über sehr niedrige Zinssätze freuen. Solche günstigen Finanzierungen aufzulösen wäre wirklich unvorteilhaft, da mit der neuen Hypothek die finanzielle Belastung steigt, weil die Zinsen bereits moderat gestiegen sind.

Eine Alternative bietet hier ein Pfand- bzw. Hypothekentausch. Das bestehende Objekt wird verkauft und der Verkaufserlös auf ein Treuhandkonto der Bank überwiesen. Dort verbleibt das Geld bis zum nächsten Immobiliekauf. Das bestehende Darlehen bleibt bestehen. Die Bank hat die Sicherheit in Form des Verkaufserlöses, der auf Wunsch auch an die Bank verpfändet werden kann. Sobald ein neues Objekt gekauft werden soll, wird eine neue Hypothek bzw. Grundschuld im Grundbuch zugunsten der Bank eingetragen. Der Kaufpreis wird aus dem Geld bezahlt, das sich bei der Bank befindet. Dabei wurde die Hypothek in Bezug auf die Immobilie getauscht. Das Darlehen bleibt in seiner Konstellation gleich. Das ist der wesentliche Vorteil eines Pfandtausches.

Da das Darlehen nicht zurückgeführt werden soll, fällt auch keine Vorfälligkeitsentschädigung an und die günstigen Darlehenszinsen können ebenfalls beibehalten werden. Das Ganze funktioniert allerdings nur beim Verkauf und Kauf von gleichwertigen Objekten. Das neue Objekt sollte wertmäßig deshalb nicht unter dem alten Objekt liegen.